開門見山。

下面這10家房企的樓盤，我勸大家今年別碰。我們在遴選城市的時候，也會刻意避開。

這里面，并沒有大家熟知的恒大、綠地。

因為在我看來，已經暴雷在明面上的房企其實并不可怕，最具有迷惑性的就是那些處于懸崖邊緣的房企。

比如恒大。今天大家都知道要避開，反而很少人踩坑了，去年爆雷前夕的恒大才是最危險的。

所以，警惕這份名單上的房企：

融創中國、富力地產、中梁地產、金科地產、新力地產、禹州集團、中南建設、榮盛發展、佳源國際控股、領地控股。

這10家房企，2022年麻煩都不小，會不會步恒大的后塵？尚未可知。

債務壓頂，積重難返

如果說房企暴雷的癥狀分階段的話，債務違約可以說是晚期了。

這代表著，房企本身的資金流動性已經出現了極大的問題。

同時，它會帶來信譽評級的下調，會導致企業融資更加困難，最終陷入一個惡性循環。

這10家房企里面，融創、富力、中梁、金科、新力和禹州6家房企，都面臨著巨額的債務問題，而且也都擺明了還不起，違約已成必然。

融創作為曾經TOP5的民營房企，項目遍布全國各地，規模也是10家房企中最大的。但越是這樣的龐然大物，就越是讓人憂心，畢竟恒大的前車之鑒實在是太過慘烈。

5月12日，融創中國發布公告稱，因流動性壓力，4月陸續到期的4筆美元債的利息無法在相關期限內償還。

4筆美元債的利息大概是1.05億美元，相當于7億人民幣。幾千億規模的房企，現在連7億的利息都付不出來了，可見融創的資金流動性出了多大的問題。

更關鍵的是，國內房企要是還不上美元債的利息，就會觸發債務違約的條例，債務人有權要求融創立即支付本金和利息。

這筆錢加在一起大概有7.4億美金，50億人民幣。

對于現在的融創而言，這可能就是壓倒駱駝的最后一根稻草。

雖然融創的流動性負債只有七千多億，相比起恒大2萬億的負債來說不算什么，而且融創自己也在積極自救。

但是融創眼下的局面就是在和時間賽跑。如此體量的房企，稍微有點閃失，對于普通購房者而言都是驚濤駭浪，所以還是建議大家先觀望一下。

金科作為重慶本土房企，曾經是重慶房企的希望之星，但是近半年來卻是波折不斷。

從年初施工單位沖擊總部大門，到旗下小金牙理財產品逾期被投資者圍堵，再到蘇州項目被業主投訴挪走監管賬戶資金。

雖然已經有重慶國企開始向金科注資，但是金科頹勢已顯，哪是那么好救的。

果真，就在5月20日，金科遭遇股債雙殺，近20億的公司債到期卻無力償還，可以說是一地雞毛。

相比之下，禹州更是離譜，明明已經暴雷了，欠著近8億美元的債務啊，評級機構都懶得給他評級了，他卻硬是通過數字游戲，將自己做成了綠檔房企，三道紅線一道沒踩，你說嚇不嚇人。

還有像新力，近段時間很少發聲，但是問題卻是相當嚴重。

自2021年新力控股暴雷之后，新力集團的負債近千億，旗下的項目全部停工，債務也是全部逾期，商票也是全面拒付，重點是旗下的項目都沒有轉手出售的消息。

今年前4月，新力控股銷售金額同比減少96.3%，基本已經算是休克了。

中梁雖然已有多筆美元債達成了展期，但部分債務展期并不意味著度過危機，要知道截至2021年底，中梁控股總負債高達2316.95億元，這筆錢可不是靠拖字訣就能應付的。

而且今年開始，多家信譽評級機構接連下調其評級，中梁自身的銷售狀況也并不理想，照這樣下去，更大的危機還在后頭。

富力已經屬于是踉蹌于暴雷邊緣了，今年年內，富力將有近7億美元的境外債和近40億元的境內債務到期，而且屬于不還不行的那種，一點商量的余地都沒有。

富力之前也想申請美元債展期，但是人家債主不同意，可見富力已經到了一個多么危險的境地。

流動性危機初現

還有的房企在近期出現了大幅度的業績下滑和流動性危機，比如中南和榮盛兩家房企。

4月末的時候，中南終于不情不愿地發布了自己不太好看的年報和一季報，同時這兩份財報，也將中南建設的資金壓力大、盈利質量下滑等問題再度擺上臺面。

從財報數據來看，2022年一季度：

中南建設實現營收77.49億元，同比負增長46%；歸屬凈利潤則虧損6.08億元，同比下降188.73%。

而整個2021年，中南建設盡管實現營收792.1億元，同比微增0.78%，但全年歸屬凈利潤則虧損33.82億元，同比大幅下降147.78%。

這份年報也被稱為是中南史上最差成績單。

除了業績大幅下滑以外，擔保問題也是懸在中南建設頭頂的達摩克利斯之劍。

截至2022年3月中旬，中南建設及控股子公司對外擔保余額已達到544.89億元，占到最近一期經審計歸屬于上市公司股東的股東權益的189.85%。

而頻繁為公司擔保的背后，是中南建設以股權投資為名義的融資，盡管目前中南建設表示尚未發生涉訴擔保及逾期情形，但擔保風險系數無疑在增大，稍有不慎，就會跌入萬劫不復的深淵。

5月25日，信譽評級機構穆迪將中南建設的評級下調，所有展望維持負面。

穆迪分析師Daniel Zhou表示:負面展望反映出，在經營和融資條件嚴峻的情況下，該公司處理所有短期債務的能力存在不確定性。

榮盛的情況還要更麻煩些。

2022年4月18日，榮盛發布修正后的年報，數據顯示2021年的業績虧損在45億元—60億元。

凈利潤也多年持續下滑，2021年徹底成為虧損狀態。2021年榮盛發展實現毛利潤92.3億元，歸母凈利潤虧損49.6億元。

業績下滑嚴重，榮盛的債務也是越滾越多，很多非公開債務商票早已拒付，據悉，榮盛發展拒付商票已達7612筆，拒付金額25.2億，未結清20256筆，涉及金額59.4億

與此同時，榮盛的股價也跌得不像樣子，和去年2021年5月同期相比，榮盛股價已經跌去50%，由6.61元/股跌到了3.34元/股，甚至自家的股東都沒了信心，不愿意增持公司的股票。

而且穆迪也將榮盛發展企業家族評級從B3下調至Caa2，同時將其高級無抵押債務評級也下調至Caa3，展望維持負面。

目前，榮盛旗下的項目，已經有很多面臨停工，河北、西南地區的項目，價格也可是大幅度下跌。

榮盛后面的路估計會越走越難了。

股價閃崩，暴風雨的前兆？

有的房企雖然從數據上看沒有太大問題，但是股價卻莫名其妙地閃崩了。

佳源和領地兩家房企，這兩天都出現了類似的情況。

5月18日早間，佳源國際以0.99港元的價格低開，此后其股價斷崖式下跌，截至停牌跌幅達到41.41%，總市值28.48億港元。

佳源服務跌幅更深，其以1.96港元的價格開盤，截至停牌股價已跌至0.67港元，跌幅70.61%，總市值僅剩4.1億港元。

其實同樣的股價跳樓機，佳源很早之前便坐過一次，2019年1月17日，佳源國際股價一度暴跌90%，收盤跌80%，市值由前一天的約326億港元縮水至63.28億港元。

而當時有傳聞，說佳源的股價閃崩是因為一筆3.55億美元的優先票據未能如期償付，后來佳源還了錢，投資人才放過了佳源。

可那次股價暴跌，對佳源國際的影響還是非常大，至今也未能恢復元氣。

今年前四個月，佳源國際控股實現合約銷售金額54.11億元，合約銷售面積44.62萬平方米，分別同比下滑約43.4%、48.7%。

考慮到流動性減弱及未來12-18個月有大量離岸債券到期，穆迪將佳源國際的公司家族評級下調至B3，展望調整為負面。其認為，佳源國際未來將縮減土地收購和開發規模，并控制開支以保持償債的流動性。

相似的劇情在5月19日再次發生在領地系，兩家港股上市公司領地控股、領悅服務午后股價突發閃崩。

當日早間，領地控股以3.41港元的價格高開，午后股價跳水，收盤報0.55港元，跌幅達83.82%，總市值從前一日的34.92億港元跌至5.65億港元；

領悅服務跌59.6%，報收1.2港元，總市值蒸發至3.43億港元。

領地是房企中繼藍光發展后的第二家上市川企。

但是上市以來，領地的銷售規模始終未有進步。2021年，其實現合約銷售金額230億元，合約銷售面積273萬平方米，分別同比增長4%和2.4%，距離千億銷售目標仍十分遙遠。

近年來，領地受銷售規模擴大帶來的銷管費用上漲等原因，去年該公司歸母凈利潤同比下滑43.22%至4.88億元，凈利潤率從2020年的8.06%降至4.23%，低于行業平均水平。

負債來看，截至去年末，領地控股擁有債務總額119.75億元，其中短期債務規模約41.86億元，同期對應現金及現金等價物約42.98億元，資金并不寬裕。

除此之外，領地控股的經營十分依賴成渝經濟圈及四川省，但是把雞蛋放在一個籃子里的結果，就是抵御風險的能力會大大降低。

此次兩家房企股價閃崩的原因，目前還沒有明確的說法，但參照此前數家有著相似境遇的開發商來看，股價異動往往是暴風雨來臨的前兆，大家還是要謹慎選擇。

最近從上到下，鋪天蓋地的利好政策出臺，一個難得的政策寬松期來了，也是難得的上車良機。

但越是這個時候，越要謹慎，如果你不希望自己的房子爛尾，不希望和恒大的業主一樣需要搬磚自救的話。

那么，請擦亮你的眼睛。

春風吹拂時，最先回暖的，必然是優質城市。

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