以下內(nèi)容選自深房大表哥公眾號(hào)，客觀立場、論點(diǎn)全面、方法實(shí)用、目標(biāo)明確、只聊深圳！

大表哥提醒：人生不易，賺錢不易，買房不可大意！！

01

在商品房限購、投資成本高、回報(bào)有限的背景下，舊改項(xiàng)目回遷房的交易市場越來越火爆。很多早期投資客購買回遷指標(biāo)房的舊改項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)甚至交房，嘗到了甜頭。

首先我們要了解什么是回遷房：

顧名思義，就是開發(fā)商征收土地時(shí)賠給回遷戶的房子。大部分新盤都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)普遍低于商品房的售價(jià)?；剡w房拿到房產(chǎn)證后，與商品房交易無異。但沒出房產(chǎn)證前，憑回遷戶手持的一紙合同買賣，就存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

回遷房，中國特殊拆遷政策下的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，有些老業(yè)主會(huì)選擇要錢（貨幣補(bǔ)償），有些老業(yè)主會(huì)選擇要房（回遷）。

交房回遷過程中，由于回遷房相對(duì)同小區(qū)商品房有明顯價(jià)格優(yōu)勢，因此會(huì)吸引到購房者入場購買。此時(shí)就到了展現(xiàn)人品的關(guān)鍵時(shí)刻：有些老業(yè)主出手，是為了套現(xiàn)走人；而有些老狐貍出場，則是為了從中謀不義之財(cái)。

02

·回遷房的種類

（1）、指標(biāo)房，不要名額

也是咨詢最多的，通常價(jià)格相比周邊二手房5-6折左右，根據(jù)舊改拆遷和建設(shè)的不同階段，價(jià)格也不一樣， 越往后期價(jià)格越高。不要購房名額，相當(dāng)于買村民的回遷指標(biāo)，但是要全款，所以資金要求較高。

交房周期是指標(biāo)房要重點(diǎn)考慮的因素，還有開發(fā)商的品牌度，資金實(shí)力，都關(guān)系著項(xiàng)目的進(jìn)度。看過一些回遷協(xié)議一般是約定施工許可證批下來后3年交房，不過最終交房時(shí)間，還要要看舊改簽約進(jìn)度、專項(xiàng)規(guī)劃審批。

（2）、已建好，無證房

已選房沒出證：回遷戶已經(jīng)與開發(fā)商簽署回遷協(xié)議，老房產(chǎn)證已注銷，需要等到辦出回遷房新證后再辦理二手交易的交易模式。新樓已建好，但是還沒辦證，業(yè)主通常要求提前交大定金或者全款，等出證再二手交易。

時(shí)間拉長，房價(jià)漲擔(dān)心業(yè)主違約，或一房多賣、負(fù)債查封。

注意：合同設(shè)定高額的違約金、并家庭成員都合同簽字，交房就先行占有

（3）、交房，并出證

回遷戶已經(jīng)辦下來了回遷房一手產(chǎn)證，直接進(jìn)行二手交易的交易模式，此種交易模式與普通的二手房交易無異，就是買回遷戶的二手房。購買可以貸款，但是要名額。

注意查檔、查征信和負(fù)債。

綜上所述：

以上只列舉了部分回遷房內(nèi)容，回遷房的種類大致分：指標(biāo)房、已建好無證房、建好已出證，只有指標(biāo)房是不要名額的，而且價(jià)格相對(duì)周邊商品房5-6折左右，只是距離交房周期稍長。而已經(jīng)建好、等待交房的回遷房，相對(duì)就是跟業(yè)主交易，注意業(yè)主的征信和負(fù)債放在首位，最好提前入住占有。

03

·回遷房的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：

1 價(jià)格優(yōu)勢。

由于拆遷戶在獲得回遷房時(shí)享受政策優(yōu)惠價(jià)格，因此回遷房的出售價(jià)格也較普通商品房相對(duì)更低。對(duì)于想要以更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的價(jià)格購置房產(chǎn)的買家來說，回遷房的誘惑是非常大的。

2 區(qū)位優(yōu)勢。

拆遷改造項(xiàng)目的區(qū)位不用多說，而拆遷戶選擇回遷房時(shí)也大多選擇原地重建的社區(qū)，也就是說，回遷房往往位于綜合條件較好的地段，不管購買者是用于投資還是自住，都是不錯(cuò)的選擇。

3 新房優(yōu)勢。

相較于一般二手房來說，流入交易市場的回遷房大多是未經(jīng)居住、裝修的新房，對(duì)于買房用作結(jié)婚新房等自住目的的買家來說，相同或更低的價(jià)格買到全新的房屋，也是不錯(cuò)的選擇。

缺點(diǎn)：

1 存在賣家違約的風(fēng)險(xiǎn)。

我國認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的方式為登記確權(quán)，也就是說，只有到房管部門進(jìn)行登記，才能最終確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。而尚沒有完成產(chǎn)權(quán)登記、取得房產(chǎn)證的回遷房的交易是不被法律認(rèn)可的。

這就導(dǎo)致回遷房交易對(duì)買家而言存在一個(gè)極大的風(fēng)險(xiǎn)：賣家會(huì)不會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格的攀升在出售回遷房后反悔，并在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)主張自己的所有權(quán)；或賣家會(huì)不會(huì)為了更多利益一房多賣。

但事實(shí)上這也并不意味著無證回遷房基于這個(gè)理由完全不能購買。盡管回遷房交易不被法律認(rèn)可，但回遷房交易合同卻不因此當(dāng)然無效。

2 存在項(xiàng)目擱淺、工程爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

在現(xiàn)實(shí)生活中，即使拆遷工作全部進(jìn)行完畢，建設(shè)項(xiàng)目也已經(jīng)開始籌備或逐步完成，也不意味著該拆遷項(xiàng)目就一定合法，或開發(fā)商的資質(zhì)一定完備。

那么對(duì)尚未完工的回遷房購買者甚至原拆遷戶來說就存在一個(gè)極大的風(fēng)險(xiǎn)，該新建項(xiàng)目會(huì)不會(huì)因其在法律方面存在瑕疵，或開發(fā)商自身的種種問題擱淺。在這種情況下，房子交工遙遙無期，即使回遷房買賣雙方都沒有違約的故意，房產(chǎn)交易合同的目的也難以實(shí)現(xiàn)。

如果合同就這樣的情形進(jìn)行了權(quán)責(zé)約定，那么雙方的基本權(quán)利義務(wù)尚屬明確。但對(duì)買房者來說，可能已經(jīng)錯(cuò)過了能夠以更低價(jià)格購買其他房產(chǎn)的機(jī)會(huì)，損失仍舊是巨大的。

所以，購買未交工的回遷房時(shí)，審查拆遷項(xiàng)目的合法性以及開發(fā)商的資質(zhì)和能力就相當(dāng)重要。

04

·不同類型的回遷房交易

一、尚未出證的回遷房交易

1.什么是尚未出證的回遷房交易？

指回遷戶已經(jīng)與開發(fā)商簽署回遷協(xié)議，老房產(chǎn)證已注銷，需要等到辦出回遷房新證后再辦理二手交易的交易模式。

2.有什么優(yōu)勢？

可以自主決定簽約交易的具體時(shí)間，一般都在老房全部拆除之后，新房即將封頂或已經(jīng)封頂之時(shí)，不會(huì)遇到拆遷不順利和項(xiàng)目爛尾的情況。

3.有什么風(fēng)險(xiǎn)？

時(shí)間跨度比較長，且很多交易都在回遷戶尚未抽簽確定具體房號(hào)甚至尚無初始登記階段，交易風(fēng)險(xiǎn)最大，表現(xiàn)在：1、房價(jià)上漲，賣方故意違約或借口家庭成員反對(duì)違約；2、賣方一房多賣、賣后又押等；3、債權(quán)人查封導(dǎo)致交易無法進(jìn)行；4、沒有初始登記客觀上履行不能等。

二、有證房交易

1.什么是有證房交易？

指回遷戶已經(jīng)辦下來了回遷房一手產(chǎn)證，直接進(jìn)行二手交易的交易模式，此種交易模式與普通的二手房商品房交易無異，不在文本重點(diǎn)討論之列。

2.有什么優(yōu)勢？

現(xiàn)房交易，權(quán)屬清晰，交付方便。

3.有什么風(fēng)險(xiǎn)？

同一般的二手商品房交易。

總結(jié)：

1、以成為投資客投資首選；

2、尚未出證的回遷房交易有風(fēng)險(xiǎn)，如果價(jià)格不是明顯低于周邊二手房，建議謹(jǐn)慎購買；

3、當(dāng)然，早于回遷指標(biāo)的是待拆遷房或暫時(shí)沒有拆遷概念的房，還不能與開發(fā)商簽拆遷賠償安置協(xié)議書，不建議單套購買，可以整棟購買歷史遺留。

以上內(nèi)容選自深房大表哥公眾號(hào)，供大家置業(yè)、房產(chǎn)優(yōu)化、投資參考。