CBD（中央商務(wù)區(qū)），往往是一座城市最醒目的物質(zhì)空間，同時也是一座城市最榮耀的精神空間。

無論是紐約的曼哈頓、倫敦的金融城，還是上海的陸家嘴、香港的中環(huán)、廣州的珠江新城、深圳的福田CBD，無不是一座城市的榮耀和象征。

從2017年開始，我們每年都關(guān)注各大城市CBD的排名，希望能給城市研究帶來一些新視角。

近日，中國社科院發(fā)布《商務(wù)中心區(qū)藍皮書：中國商務(wù)中心區(qū)發(fā)展報告No.7（2021）》（以下簡稱藍皮書），我們從中找到生產(chǎn)總值、總部經(jīng)濟、納稅額、開放水平、租金等五個維度來盤點一下各大城市CBD的排名。

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CBD產(chǎn)值排名：陸家嘴5300億，一騎絕塵

以下是我們從藍皮書中找到的各大CBD的生產(chǎn)總值，相關(guān)排名如下↓

注：部分CBD未提供相關(guān)數(shù)據(jù)，暫未納入本年度評價

據(jù)此，中國城市的CBD可以劃為五個梯隊:

第一梯隊，上海陸家嘴金融城，中國內(nèi)地唯一的5000億級別的CBD。

陸家嘴位于上海浦東新區(qū)濱臨黃浦江畔，與浦西外灘隔江相望，總面積為31.78平方公里，貢獻了上海44%的金融業(yè)產(chǎn)值。

2020年度，上海陸家嘴金融城的GDP超過5300億元，以一騎絕塵之勢領(lǐng)航中國CBD。

其中，陸家嘴金融業(yè)增加值超過3000億元，占上海全市的44%，是中國金融要素市場體系最為完備、集中程度最高的區(qū)域之一，包含上海證券交易所、上海期貨交易所、中國金融期貨交易所。

陸家嘴持牌金融機構(gòu)超過900家，包含了約占全國1/2的外資法人銀行、基金管理公司、保險資產(chǎn)管理公司。

第二梯隊，廣州天河CBD、深圳福田CBD、北京CBD，地區(qū)生產(chǎn)總值都1500+億元。

不過，廣州天河CBD、深圳福田CBD沒有披露最新數(shù)據(jù)，藍皮書引用的是2019年數(shù)據(jù)。

綜合歷史數(shù)據(jù)，2020年全國CBD的GDP排名預測值應(yīng)該是，上海陸家嘴第一，廣州天河CBD第二，深圳福田CBD第三、北京CBD第四。

北京CBD，2020年的地區(qū)生產(chǎn)總值為1795億元，同比微增0.84%。 而在2018年，北京CBD生產(chǎn)總值超過2000億元，而最近兩年均跌出了2000億陣營。有分析認為最近兩年，不少外企因為租金壓力搬出北京CBD，取而代之的是各種民營企業(yè)。

第三梯隊，武漢CBD、上海虹橋CBD、杭州武林CBD，地區(qū)生產(chǎn)總值都1000+億元。

第四梯隊，重慶解放碑CBD、大連人民路CBD、廣州琶洲CBD，地區(qū)生產(chǎn)總值都500+億元。

第五梯隊，鄭東新區(qū)CBD、重慶江北嘴CBD、銀川閱海灣CBD、南京河西CBD，地區(qū)生產(chǎn)總值都不超過500億元。

從地均GDP來看，重慶解放碑路CBD位居全國首位，達到445億元/平方公里。

深圳福田CBD以395億元/平方公里位列第2，北京CBD、廣州天河CBD分別位列第3、4，它們都是地均GDP200億+的優(yōu)等生。

我們再來比較下，2019年與2020年，已更新數(shù)據(jù)的CBD發(fā)生了哪些變化？

上海虹橋CBD，以地區(qū)生產(chǎn)總值1196億元、地均GDP8億元每平方公里，空降榜單，GDP位列全國第五，成為全國CBD的一匹黑馬。

另外，廣州琶洲CBD也擠進全國前10，生產(chǎn)總值超過500億元，是大灣區(qū)上升最快的CBD。這還只是一個開始，因為琶洲絕大多數(shù)商務(wù)樓宇還在建設(shè)中。等到這些樓宇全部交付之后，琶洲CBD的產(chǎn)值有望突破2000億元。

杭州武林CBD退居第六，但相比2019年，地區(qū)生產(chǎn)總值增加83億元，地均GDP增加3億元每平方公里。

進步的還有重慶江北嘴CBD，相比2018年，2020年的GDP增加了46.4%，地均GDP增加了38.6%，榜單排名前進一位。

南京河西CBD，2020年的GDP同比增加了40.9%，地均GDP增加了44.4%，榜單排名前進一位。

還有表現(xiàn)欠佳的，鄭東新區(qū)CBD的GDP同比下降32.84%，地均GDP同比下降33.33%。

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CBD總部經(jīng)濟排名：天河CBD為何留不住大企業(yè)？

要了解CBD的真實含金量，僅看GDP排名是不夠，還得看總部經(jīng)濟的情況，下面是各大CBD的總部企業(yè)以及世界500強分支機構(gòu)的情況

從總部企業(yè)數(shù)量來看，第一梯隊，陸家嘴金融城、北京CBD、深圳福田CBD。

上海陸家嘴金融城在2019年，便以600家總部、340家世界500強企業(yè)的成績空降榜單第一。

北京CBD、深圳福田CBD位列TOP3，總部數(shù)量都在400+，遠遠拉開與其他小伙伴的差距。

從已更新的CBD成績來看，表現(xiàn)最好的是，北京CBD，2020年一年實現(xiàn)總部企業(yè)增加27家、世界五百強增加68家的好成績。

至此，北京CBD擁有的總部企業(yè)達到455家，世界五百強達到170家。

從世界500強企業(yè)進駐的情況來看，陸家嘴達到340家，排名全國第一，其次是北京CBD與廣州天河CBD，分別為238家、204家。

從數(shù)據(jù)來看，天河CBD的總部企業(yè)不算太多，但世界500強企業(yè)非常青睞它，這與廣州的門戶城市屬性有很大關(guān)系。因為廣州有白云國際機場，國際航班非常密集，還有60多家外國總領(lǐng)事館，方便給外資企業(yè)提供服務(wù)，這是珠江新城吸引外資企業(yè)最大的籌碼。

至于吸引總部企業(yè)，珠江新城在政策支持上并不占據(jù)優(yōu)勢，很多企業(yè)一旦做大了，更愿意到海珠、黃埔修建總部大樓。

想知道原因，大家可以點擊這篇文章：《剛剛，又一個總部逃離珠江新城！CBD為什么留不住大企業(yè)？》

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億元樓宇排名：上海有棟樓可創(chuàng)稅100億

近年來，樓宇經(jīng)濟已經(jīng)成為引領(lǐng)CBD經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要形態(tài)。

下面，我們再來看看各大CBD的樓宇經(jīng)濟排名↓

論納稅過億元樓宇數(shù)量，上海陸家嘴金融城以110棟的數(shù)量遙遙領(lǐng)先，數(shù)量與2019年一致。

至此，2020年全國內(nèi)地CBD排名中，上海陸家嘴已拿下五個全國內(nèi)地第一：GDP總量、總部企業(yè)數(shù)量、世界500強企業(yè)數(shù)量、納稅過億樓宇數(shù)量、納稅過十億樓宇數(shù)量，堪稱全國CBD的冠軍收割機。

更讓人驚喜的是，浦東發(fā)布稱：2020年，陸家嘴金融城稅收億元樓110幢，超10億元樓32幢，超20億元樓20幢，超60億元樓4幢，其中1幢（即上海國金中心）2021年有望突破百億元稅收，成為我國最新的納稅樓王！

100億元是什么概念？超過很多地級市一年的財政收入，真正是一棟樓打敗一座城。

另外，廣州天河CBD、深圳福田CBD、杭州武林CBD的納稅過億元樓宇數(shù)量也超過50棟。

至于10億元樓宇，陸家嘴有30棟，天河CBD有17棟，北京CBD有10棟，它們是中國10億元樓宇最集中的區(qū)域。

如果說上海陸家嘴金融城贏在了數(shù)量，那么廣深CBD則贏在了高效性上。

廣州天河CBD和深圳福田CBD的納稅過億樓宇占比分別居全國第一、第二，都超過了50%，是全國唯二的兩家。

我們再來看看，那些進步較大的CBD。

相比2019年，納稅過億樓宇增加的有：

大連人民路CBD，新增10棟納稅過億樓宇，以總樓宇150、納稅過億樓宇22棟，排名全國第六，比2019年提升了四個名次，是全榜單進步最大的CBD；

上海陸家嘴金融城，新增了8棟納稅過億樓宇，達到110棟，納稅過10億元的樓宇不變，為30座，樓宇經(jīng)濟效益穩(wěn)居全國CBD之首。

此外，重慶江北嘴CBD，新增5棟納稅過億樓宇；南京河西CBD，新增5棟納稅過億樓宇；北京CBD，新增3棟納稅過億樓宇；四川天府總部CBD新增1棟。

值得注意的是，位于中部地區(qū)的鄭東新區(qū)CBD表現(xiàn)亮眼，坐擁納稅超億元樓宇19棟、超5億元樓宇10棟、超10億元樓宇5棟、超20億元樓宇1棟。

鄭東新區(qū)CBD的納稅億元樓宇數(shù)量占整個鄭東新區(qū)的41%，全口徑納稅額占整個鄭東新區(qū)億元樓納稅額的76%，每平方米稅收產(chǎn)出約1500億元，樓宇經(jīng)濟的集約型和高效性位居中部前列。

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CBD開放水平排名 ：誰最受外資青睞？

改革開放以來，我國的國際化水平不斷提高，外資、外商積極參與到我國城市的經(jīng)濟發(fā)展中。

最直接體現(xiàn)在，CBD利用外資情況。

由于金融業(yè)高度集中，各地CBD成為了我國金融業(yè)對外開放的前沿陣地，其利用外資的規(guī)模也可以看作是CBD金融開放水平、國際化水平的一個指標↓

報告顯示，北京CBD對外開放水平最高，利用外資規(guī)模達到55億美元，遙遙領(lǐng)先其他CBD。

廣州天河CBD以11.99億美元位列第2，是榜單中唯二的邁入10+億美元的選手，深圳福田CBD、杭州武林CBD、鄭東新區(qū)CBD位居其后，利用外資規(guī)模在5億美元以上。

值得注意的是，鄭東新區(qū)CBD外資利用規(guī)模大增，從2019年的1.28億美元，增長至5.35億美元，同比大增317.97%！

鄭東新區(qū)為何會有如此好的表現(xiàn)？

據(jù)悉，鄭東新區(qū)位于河南省鄭州市區(qū)東部，規(guī)劃面積7.1平方公里，是國務(wù)院批復的中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃中明確推進的金融集聚核心功能區(qū)。

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各大CBD租金排名

寫字樓租金、空置率反映的是一座城市的商務(wù)活力。

新版藍皮書沒有公布各大CBD最新的平均租金、空置率情況，以下是仲量聯(lián)行發(fā)布的2021年上半年主要城市甲級寫字樓相關(guān)情況，聊當參考↓

從甲級寫字樓租金來看，內(nèi)地主要城市的樓宇經(jīng)濟可以分為三檔：

北京一騎絕塵，位列第一檔，租金高達332元/m2/月，也是唯一一個租金超過300的城市，穩(wěn)居中國商務(wù)第一城。

上海、深圳、廣州為第二檔，租金高達160+元/m2/月；

杭州、南京、青島、武漢等城市處在第三檔。

除了租金水平，還有空置率高低可以有力佐證，城市甲級寫字樓的搶手程度到底如何？

廣州的空置率仍是主要城市中最低的，為10%。北京僅次于廣州，為14.2%。

深圳的空置率有所降低，大約從25%降到22%，但仍是一線城市中空置率最高的。不過，與二線城市動輒30%以上的空置率相比，深圳的空置率真的不算高。

從凈吸納量來看，上海遙遙領(lǐng)先，上半年凈吸納量達到73.8萬平方米，遠超其他城市。

其次是深圳47.2萬平方米，北京33萬平方米，廣州28.1萬平方米。

可見，論高檔寫字樓的需求，一線城市還是遙遙領(lǐng)先的。

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CBD滿足了企業(yè)的裝逼功能

有人問，CBD又昂貴又擁擠，為何那么多企業(yè)都要往里面擠呢？

原因其實很簡單，上班和居住不同，上班是需要儀式感的，是需要有裝逼功能的。無論是曼哈頓的摩天大樓，還是硅谷的科技公司總部，都有這方面的強烈需求，只是表現(xiàn)形式不一樣。

所以大家看到，寫字樓的造型往往爭奇斗艷，而住宅樓總是平庸無奇。因為二者追求不同，前者追求的是儀式感，后者追求的是實用價值。

而且，對大部分企業(yè)來說，還是在CBD辦公，最劃算。

為啥？雖然CBD的辦公成本高，但品牌展示成本、招聘成本、社交成本低啊！

總而言之，CBD對城市來說，絕對不只是用來炫耀的形象工程，而是和水電煤一樣的基礎(chǔ)設(shè)施。它既是產(chǎn)業(yè)高度聚集的必然產(chǎn)物，也是一座城市不可或缺的精神空間。

一個優(yōu)秀的城市，必須要有一個優(yōu)秀的CBD，來承載城市的精氣神，以及光榮與夢想。