----關于購房者提出要查看幾證幾書幾表的問題

業主收房時要求查看開發商關于商品房開發及銷售的一些證件或文件，應該說也是合理的，畢竟這筆錢不是一個小數，誰也不愿意冒這么大的風險，但是，許多業主并不了解到底應該查看什么證，可能是朋友告訴他的，可能是他自己上網查的。在收房時要求開發商出具“三書一證一表”“五證兩書一表”“六證三書一表”“兩書一證”等等，五花八門。這些事情讓物業服務公司項目客戶服務人員也覺得為難，弄不清楚到底是哪些證明文件。

在商品房項目預售或銷售時應具備下列證明文件：《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》，買受人在商品房銷售中心只要能看到這兩個證的其中之一就可以了，這兩個證的區別就是一個是期房預售，一個是現房銷售。人們常說的“五證”指除前面說的外，還有下面四個證《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。這四個證是用來存檔及辦理其他證件用的，不是用來展示的，沒有這四個證，根本辦理不了《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。

《商品房預售許可證》《商品房銷售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。

商品房預售許可證辦理申請材料(以項目所在地的規定為準)：1、商品房預售許可申請書;2、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》;3、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;4、按提供預(銷)售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上的書面證明及監理公司出具的施工進度證明;5、工程施工合同;6、已簽訂的前期物業服務合同;7、商品房預(銷)售方案;8、小區規劃總平面圖、商品房分層平面圖、分戶面積圖;9、商品房預售款監管協議及預售款監管銀行開戶印鑒卡;10、建筑節能措施說明書;11、商品房預測繪報告、規范的預售商品房樓盤表;12、經辦人身份證明，委托辦理預售申請的，還應提交書面委托書。

商品房銷售許可證辦理申請材料(以項目所在地的規定為準)：1、商品房預售許可審批表;2、現場踏勘意見;3、發改委立項批準文件;4、土地使用權證(復印件);5、建設用地許可證;6、建設工程規劃許可證;7、建設工程施工許可證;8、建設工程施工合同;9、建設項目選址意見書(復印件);10、建設工程規劃審批表(復印件);11、規費一單清(復印件);12、企業工商營業執照(復印件);13、企業資質登記證書(復印件);14、新建住宅小區物管和社區用房協議;15、簽訂前期物業委托合同和制定業主公約;16、項目竣工驗收材料;17、商品房預售方案(三份);18、房屋總平面圖、分層平面圖;19、公安機關出具對該小區設置、編排的門樓牌相關憑證。

在商品房按合同約定的交房條件達到時，買受人收到了開發商發出的《收房通知書》前來辦理收房手續時，需要簽領的“兩書”是指：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。新建住宅《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》是開發商在向購房者交付房屋時，房地產開發企業必須提交給購房者的文件，購房者有權索要。

買受人如果買的是現房或按合同約定的交房條件是竣工交房，那就還可以要求查看《建筑工程竣工驗收備案證》或《建筑工程竣工驗收備案表》，看這兩個的其中之一都可以。

絕大多數人可能都不清楚有兩個證明文件已經早就取消了，卻在購房或收房時一定要開發商拿出這兩份文件，這兩份文件就是《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》和《建筑工程質量認定書》。我們應向買受人或業主做好解釋工作，不要造成不必要的麻煩。

根據《國務院關于取消第二批行政審批項目和改變一批行政審批項目管理方式的決定》(國發〔2003〕5號)第76項規定取消了“房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收核準”，改為“告知性備案”。根據《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》(國發〔2004〕16號)第83項規定取消了“住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收”，所以《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》已經取消。

根據《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收規定》(建質171號)第六條、第八條的規定，建設單位組織工程竣工驗收，工程質量監督機構只是對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執行驗收標準等情況進行現場監督，發現有違反建設工程質量管理規定行為的，責令改正。所以政府部門不存在組織竣工驗收。

《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》(建設部78號令)，《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》(住建部2號令)對竣工驗收備案制度做了明確的規定，所以《建筑工程質量認定書》已經取消。

因此，購房者在買房時可查看《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》，在辦理收房手續前可查看《建筑工程竣工驗收備案證》或《建筑工程竣工驗收備案表》，確認收房時要領取《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。但是，現在一般都不會等到項目竣工才交房，只要符合合同約定的交房條件就可以交房，因此，交房時就不會有《建筑工程竣工驗收備案證》或《建筑工程竣工驗收備案表》。