----關(guān)于購(gòu)房者提出要查看幾證幾書幾表的問(wèn)題

業(yè)主收房時(shí)要求查看開(kāi)發(fā)商關(guān)于商品房開(kāi)發(fā)及銷售的一些證件或文件，應(yīng)該說(shuō)也是合理的，畢竟這筆錢不是一個(gè)小數(shù)，誰(shuí)也不愿意冒這么大的風(fēng)險(xiǎn)，但是，許多業(yè)主并不了解到底應(yīng)該查看什么證，可能是朋友告訴他的，可能是他自己上網(wǎng)查的。在收房時(shí)要求開(kāi)發(fā)商出具“三書一證一表”“五證兩書一表”“六證三書一表”“兩書一證”等等，五花八門。這些事情讓物業(yè)服務(wù)公司項(xiàng)目客戶服務(wù)人員也覺(jué)得為難，弄不清楚到底是哪些證明文件。

在商品房項(xiàng)目預(yù)售或銷售時(shí)應(yīng)具備下列證明文件：《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》，買受人在商品房銷售中心只要能看到這兩個(gè)證的其中之一就可以了，這兩個(gè)證的區(qū)別就是一個(gè)是期房預(yù)售，一個(gè)是現(xiàn)房銷售。人們常說(shuō)的“五證”指除前面說(shuō)的外，還有下面四個(gè)證《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。這四個(gè)證是用來(lái)存檔及辦理其他證件用的，不是用來(lái)展示的，沒(méi)有這四個(gè)證，根本辦理不了《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。

《商品房預(yù)售許可證》《商品房銷售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

商品房預(yù)售許可證辦理申請(qǐng)材料(以項(xiàng)目所在地的規(guī)定為準(zhǔn))：1、商品房預(yù)售許可申請(qǐng)書;2、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》;3、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書;4、按提供預(yù)(銷)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的書面證明及監(jiān)理公司出具的施工進(jìn)度證明;5、工程施工合同;6、已簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;7、商品房預(yù)(銷)售方案;8、小區(qū)規(guī)劃總平面圖、商品房分層平面圖、分戶面積圖;9、商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議及預(yù)售款監(jiān)管銀行開(kāi)戶印鑒卡;10、建筑節(jié)能措施說(shuō)明書;11、商品房預(yù)測(cè)繪報(bào)告、規(guī)范的預(yù)售商品房樓盤表;12、經(jīng)辦人身份證明，委托辦理預(yù)售申請(qǐng)的，還應(yīng)提交書面委托書。

商品房銷售許可證辦理申請(qǐng)材料(以項(xiàng)目所在地的規(guī)定為準(zhǔn))：1、商品房預(yù)售許可審批表;2、現(xiàn)場(chǎng)踏勘意見(jiàn);3、發(fā)改委立項(xiàng)批準(zhǔn)文件;4、土地使用權(quán)證(復(fù)印件);5、建設(shè)用地許可證;6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;7、建設(shè)工程施工許可證;8、建設(shè)工程施工合同;9、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(復(fù)印件);10、建設(shè)工程規(guī)劃審批表(復(fù)印件);11、規(guī)費(fèi)一單清(復(fù)印件);12、企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);13、企業(yè)資質(zhì)登記證書(復(fù)印件);14、新建住宅小區(qū)物管和社區(qū)用房協(xié)議;15、簽訂前期物業(yè)委托合同和制定業(yè)主公約;16、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收材料;17、商品房預(yù)售方案(三份);18、房屋總平面圖、分層平面圖;19、公安機(jī)關(guān)出具對(duì)該小區(qū)設(shè)置、編排的門樓牌相關(guān)憑證。

在商品房按合同約定的交房條件達(dá)到時(shí)，買受人收到了開(kāi)發(fā)商發(fā)出的《收房通知書》前來(lái)辦理收房手續(xù)時(shí)，需要簽領(lǐng)的“兩書”是指：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說(shuō)明書》是開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房者交付房屋時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須提交給購(gòu)房者的文件，購(gòu)房者有權(quán)索要。

買受人如果買的是現(xiàn)房或按合同約定的交房條件是竣工交房，那就還可以要求查看《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》或《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，看這兩個(gè)的其中之一都可以。

絕大多數(shù)人可能都不清楚有兩個(gè)證明文件已經(jīng)早就取消了，卻在購(gòu)房或收房時(shí)一定要開(kāi)發(fā)商拿出這兩份文件，這兩份文件就是《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》。我們應(yīng)向買受人或業(yè)主做好解釋工作，不要造成不必要的麻煩。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于取消第二批行政審批項(xiàng)目和改變一批行政審批項(xiàng)目管理方式的決定》(國(guó)發(fā)〔2003〕5號(hào))第76項(xiàng)規(guī)定取消了“房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收核準(zhǔn)”，改為“告知性備案”。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》(國(guó)發(fā)〔2004〕16號(hào))第83項(xiàng)規(guī)定取消了“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”，所以《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》已經(jīng)取消。

根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》(建質(zhì)171號(hào))第六條、第八條的規(guī)定，建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)只是對(duì)工程竣工驗(yàn)收的組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令改正。所以政府部門不存在組織竣工驗(yàn)收。

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》(建設(shè)部78號(hào)令)，《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》(住建部2號(hào)令)對(duì)竣工驗(yàn)收備案制度做了明確的規(guī)定，所以《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》已經(jīng)取消。

因此，購(gòu)房者在買房時(shí)可查看《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》，在辦理收房手續(xù)前可查看《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》或《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，確認(rèn)收房時(shí)要領(lǐng)取《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。但是，現(xiàn)在一般都不會(huì)等到項(xiàng)目竣工才交房，只要符合合同約定的交房條件就可以交房，因此，交房時(shí)就不會(huì)有《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》或《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》。