廣西北海樓市。 受訪者供圖

10月12日早上10點，《華夏時報》記者的微信收到了一條貝殼找房推送的房源價格變動提醒：您關注的房源已降價一萬元。該房源位于廣西北海富麗華海御小區，面積86平，最新售價56萬元，單價6604元/平。

同時，貝殼找房數據顯示，該小區的掛牌均價對比前一周（9月29日-10月6日）下跌0.1%，而其所在的海城區的掛牌均價對比前一周（9月29日-10月6日）下跌0.3%，同比去年下跌9.2%。

此外，值得注意的是，國家統計局數據顯示，8月，北海新房價格環比下降1.4%，同比下降10.1%；二手房價格環比下降1%，同比下降6.5%。截至到2022年8月，北海的新房價格已經連跌12個月了。

“向南走，到北海。”北海市位于廣西最南端，三面環海，與海南島隔海相望，擁有豐富的旅游資源。然而，近年來，北海的旅游業受疫情影響遭遇重創，而靠旅游業起家的房地產行業也因此進入了寒冬。同時，與北海類似的城市，其旅游地產的日子也不太好過。

曾因海南限購迎來地產熱潮

“海南80%是東北人，西雙版納也是，現在北海也快了。”廣西北海房產中介張強（化名）9月27日向《華夏時報》記者表示。

中國文旅創新創業智庫叢書總編張德欣9月29日向《華夏時報》記者指出，東北人去南方旅居，主要是基于兩個原因。一是氣候原因。東北的冬天，氣候非常嚴寒，所以很多北方人在冬天的時候去溫暖的地方避寒。二是歷史淵源。東北由于工業基礎非常強，所以曾經有段時間非常強勢。而當時的海南，則屬于窮鄉僻壤的地方，有段時間東北曾在經濟上支援過海南，很多企業都在海南設置了地方機構，那時單位發的福利房使得部分東北人在海南有相應的房產。另外有一部分東北人自己在海南購買了房產。

在張強看來，海南過來的投資客看中了北海的氣候環境和房價低，適宜養老。“朝滄梧而夕北海”，從2005年開始，北海陸續入選“中國十大宜居城市”之一。除此之外，北海還在今年9月成為廣西第二個國家級“長壽市”。據張強介紹，在2018年房價最高的時候，北海有好幾個樓盤都是超過2.5萬元/平。

近些年來，越來越多的東北人，像候鳥一樣南飛至溫暖的地方過冬。北海的房價一度因海南的限購政策而漲了起來。

2017年4月14日，海南發布《關于限制購買多套商品住宅的通知》，該通知提及，從4月14日起，在全省范圍內暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓）的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。

截圖自安居客

安居客數據顯示，2017年4月開始，北海的房價就開始飛速上漲，從4月的4600元/平左右均價上升到5750元/平。

到了2018年4月22日，海南省實施“全域限購”政策，對省外人群投資投機購房路徑阻斷。那個時候，北海再次承接了海南的部分外來購買力。安居客數據顯示，2018年4月北海樓市的均價為6039元/平，到了9月份，均價達到6908元/平。

云南省房聯會會長趙天星9月29日接受《華夏時報》記者采訪時表示，受海南房地產限購政策的影響，大量的海南房地產中介企業帶著團隊、資金和客戶遷到了北海、西雙版納等一些旅游城市，他們通過資金掌控房源，再通過渠道和外地客戶拉升房價。

“受海南限購政策影響，很多想到海南購房的客戶選擇了北海和西雙版納等城市，也就是客戶轉移，由海南轉到了其他旅游城市。”趙天星說道。

同樣，IPG中國首席經濟學家柏文喜也向《華夏時報》記者透露，之前北海、西雙版納等旅游城市的房價上漲，是受到2018年海南房產限購政策的影響而被推動，但這部分購買力僅僅限于投向海南的部分外來購買力。除此之外，還受市場推廣力度，以及當地經濟發展和樓市整體情況的影響。

西雙版納和北海一樣，也曾受海南限購政策的影響，在2018、2019年迎來了地產熱潮。

“當時三亞限購以后，大家都看到西雙版納的旅游特性，適合投資。當年6月份，西雙版納的房價還在6000-7000元/平，到了年底就已經漲到了1.2萬元/平，漲得非常快。大家就覺得西雙版納也有這個潛力，然后全部跑過來投資。”西雙版納房產中介黃玉（化名）9月28日向《華夏時報》記者說道。

黃玉是一名西雙版納的房產中介。據他自己的介紹，他并不是西雙版納本地人，之前是抱著投資酒店的想法來到西雙版納。在酒店工作一段時間后，他發現很多酒店的客人都向他咨詢在西雙版納買房的問題。“后來我就去賣房了。”他說。

截圖自安居客

安居客數據顯示，2017年8月，西雙版納房價還是在4500元/平左右，隨后就開始急速上漲，年底就漲到了8500元/平。短短4個月的時間，價格漲了一倍。進入2018年后，西雙版納的房價仍繼續上漲。

截圖自安居客

那年，西雙版納的房價高點，停留在2018年7月。而這也是西雙版納歷史以來的房價最高點。西雙版納統計局數據顯示，2018年商品房成交面積為213.74萬平方米，同比增長34.5%，是2017年全年的1.5倍；銷售金額為170億元，同比增加76.7%，接近2017年的3倍。

在黃玉看來，外地游客過來西雙版納買房還是看中當地的景觀和氣候。

西雙版納是云南省8個自治州之一，下轄一市兩縣，首府景洪市，與北海一樣地處北緯21°。

趙天星告訴《華夏時報》記者，撐起旅游城市房價的因素有以下幾點。一是這座城市的旅游資源，歷史文化資源及自然景觀（比如大理古城有深厚的歷史文化底蘊和蒼山洱海等優質自然和人文資源）。二是這座城市的知名度和城市lP（比如麗江、香格里拉等世界級的旅游城市）。三是這座城市的氣候環境（比如北海和西雙版納冬天可以避寒；麗江可以避暑）。

樓市價格一路走低

趙天星說，“決定一座城市房價的高低還有一個綜合因素就是其對外地購房客的吸引力（投資和旅居），只有大量的外地購房客，才能撐起一座旅游城市的房價。”

然而，靠旅游業撐起的房價，樓市的走向與游客息息相關，但疫情又給這個行業帶來了極大的不確定性，最終使得旅游城市近幾年的房價進入冰凍狀態。

張強指出，如今北海的房價跌回2017年以前，目前大部分新房的價格都在5000多元/平。黃玉也說道，“之前西雙版納有很多炒房團過來，價格虛高，最便宜的是9000多元/平，貴的是1萬多，對比那個時候的話，（現在西雙版納的房子）便宜了很多。”

截圖自安居客網站

安居客數據顯示，近一年來，西雙版納的房價在7500-7600元/平之間徘徊，回到了2017年的價格。

柏文喜指出，房價跌回到房價上漲前，主要還是因為疫情導致的旅游業受挫和跨地區旅行的不便導致外來購買力明顯下降，以及當下旅游業蕭條引發的當地人口聚集效應減弱所致。

趙天星也持同樣的觀點。他表示，“由于人口流動的限制，沒有大量的外地投資客，靠本地客戶基本上沒有出路，比如西雙版納全州只有130.6萬人，景洪只有64.27萬人，典型的地廣人稀，2016年以前開發樓盤不足10個，現在在售樓盤五十多個，嚴重的供過于求，受疫情影響，大量外地人進不來，本地人經濟水平整體不高，靠本地撐起整個城市的房價基本上不可能，由于開發量大，客源少，而房企資金壓力大，只能降價回款，買漲不買跌的心里導致本地剛需觀望，最后導致市場整體量價齊跌，旅游城市的房價漲跌和外地購房客的多少有直接關系。”

“現階段旅游城市房價降幅都比較大，部分房企甚至虧本甩賣，以求回籠資金，大部分樓盤都已經降到了成本價。所以說現階段旅游城市的房價基本上沒有泡沫了。”趙天星說道。

而黃玉覺得現在西雙版納的房地產市場處于向好的趨勢。“7月份，全國（行程碼）摘星以后，整個西雙版納進來了1700多萬的旅游顧客，當時整個西雙版納的酒店是不夠住的，為此很多游客都去租民宿來住。之前很多空置的房子都用來做民宿了。”

在黃玉看來，隨著西雙版納旅游市場的好轉，買房的業主有所受益，而這也雙向促成了市場的回暖。如今西雙版納的房價只是漲的比較慢，但也是一個好的趨勢。

同時，柏文喜也告訴《華夏時報》記者，旅游城市的房價受旅游業本身興衰的影響很大，也和全國樓市走勢有較為密切的關系，因此不能簡單地說現在旅游城市的房價算是擠出了泡沫，因為只要旅游業和樓市回升，這些城市房價同樣也會快速跟進。

怎樣才能吸引旅居人口？

房地產發展長期看人口，對于旅游城市更是如此。

柏文喜指出，旅游城市的房價，一方面依靠外來的購買力來支撐，另一方面還要依靠發達的旅游業本身所帶動的服務業吸引當地長居人口聚居的效應來撐。

“大量人口的流入，帶動了經濟的發展。這些人過去之后，要租房、買房，以及還有日常的生活娛樂休閑消費，增加了當地經濟發展總量和促進了經濟發展活力。”張德欣說道。

趙天星指出，旅游城市要想留住人，一定要回歸到居住屬性上，不能過多的強調投資，只有回歸到住的屬性上，才會在城市的居住功能上下功夫，比如說生態建設，云南的彌勒生態建設就比較好，房價也比周邊城市高，外來旅居的常住人口就比較多，而不像一些旅游城市主要是投資客，買了房子基本不住。

“此外，旅游城市的城市配套要升級。一定要回歸到運營上來，房地產相關企業不能只是建房子、賣房子。要真正的把類似康養產業做起來，政府也要加大支持力度，給予政策支持，完善相關的公共配套。同時，還要加強城市競爭力，針對城市核心資源，加大城市推介力度，走出去，引進來。比如海南，冬天氣候宜人，就到東北去做推介會，同時把大量的康養、文化旅游資源引進海南。”趙天星說道。